终于,广州准备挂地了。
近期广州在推介新一批的挂地清单,部分已经和开发商研究规划方案、地价和企业拿地意向。
部分土地的名单,我们拿到了:
自从户型新规收紧后,广州只挂牌了一宗地(白云龙归六片山地块),整个7月,土拍都没啥热点。
这下,直接上了一批,既打题海战术,也拿出了核心区域的靓地,小体量、高确定性,周边有畅销新盘打底。
比如,琶南224地块是天奕北面的商业地块,计划引入企业;石围塘048地块是石围塘三兄弟最小的一块,仅约3万平。
至于地价,也给了优惠,比如市客运站地块,5%的公共空间不计容,相当于可售货量变多了。
下边,挑几宗我们认为值得关注的地块,展开聊聊。
1、荔湾区石围塘048号地块,1公里直达白鹅潭悦府
这批地块里,最贴合现在拿地逻辑的,应该就是石围塘地块了:
价值点挺清晰的:
1)体量小,总建面大约3万平出头
2)有对标物,距离白鹅潭悦府仅约1公里
3)看白鹅潭江景
4)有确定性增量,挨着山村旧改+如意坊隧道
这次的石围塘048号地块,是石围塘三兄弟里最小的一块地。
拟调整的方案里,用地7900平左右,但容积率会调高,大约到4.0,总建面可能在3-3.3万平之间,限高80-100米。
小体量,注定总价不会很高,对房企来说值得一搏。
从地块沿着芳村大道直行,大约1公里就到白鹅潭最核心区域,白鹅潭万象城、白鹅潭悦府、三馆合一都在这里。
看的江景也是同一片,颜值不错,距江边较近,而且周边很开阔,未来很大概率也是白鹅潭烟花景房。
省流版总结,就是一个白鹅潭CBD豪宅的平替选手。
学铁商部分,铁是明牌,距11号线石围塘仅约200米,商是靠白鹅潭商圈了,旁边二手小区也有一些底商满足日常生活。
学校部分就是待定了,地块属于石围塘街道。
地块南侧就是最近公布调规方案的山村旧改,总建面大约175万平,包括商业、住宅、绿地、学校、新增道路等。
其中一所规划九年制学校,就位于石围塘地块的西南侧。
当然,山村旧改的关键,其实为了如意坊隧道。
现场也能看到,如意坊隧道也在施工中,芳村这侧隧道出口有模有样,如果按照官方计划,是要冲刺年内通车的。
如意坊隧道开通后,石围塘地块的通达度会提升不少。
开车的话,就不用经过堵车黑点珠江隧道,直达老西关和内环路也就几分钟的事,通往越秀天河也更加方便。
2、中山八路地块,老西关罕见的大体量社区
中山八路AL011119地块,就在珠实西关都荟南侧,逻辑很清晰,主打老西关买家,优缺点也很明显:
1)体量大,占地约2.6万平,建面约7.1万平
2)距地铁更近,约100米到5/11号线中山八站
3)南向荔湾湖公园景观,直线距离约250米
4)缺点是南向有轨道和内环路噪音,但会加盖盖板降低影响
5)起拍楼面地价预计2.8万/平起,跟珑悦西关差不多(2.75万/平起)
中山八路AL011119地块,是老西关近年体量最大的一块地,比西关珑悦的3倍还要大。
而且容积率2.7,比珑悦西关(3.5)和西关都荟(4.2)低不少。
整个规划单元,是连片发展的居住片区,除了119地块,还有两宗宅地,这在老西关来看,就太稀缺了。
而且,背靠老西关,学铁商够硬,也有成熟的居住氛围。
学的话,大概率对口西关珑悦配建的24班华侨小学,对口摇号的初中同样优质。
参考越秀西关珑悦,开盘四个月清盘,68-98平三四房,说明老西关置换意愿还是很强。
这次的中山八路地块,虽然没有超新规,但已经是老西关最新的产品版本了。
如果做成类似的中小户型,超100%使用率,搭配学铁商+荔湾湖公园景观+低密大盘,对周边二手业主来说吸引力不小。
3、金融城东区AT0914010地块,珠实联合体金融城项目旁
这块地,去年挂过牌但流拍,现在打算回炉再造。
如果你还有印象,应该会记得旁边就是另一块回锅肉015号地块。
去年015号地块调整规划,增加住宅体量、18班小学、降总价后,被珠实联合体以38亿总价拿下,楼面价约4.7万/平(捆绑建设南沙全民文化综合体)。
这次的金融城东区010地块,是不是也会调整规划?个人认为很有可能。
其一,如按原版本,用地约1.5万平,总建面约10.3万平,容积率6.9,按现在趋势着实是高。
其二,去年挂牌地块起拍总价大约37亿,总价不低,和江景更好的015号地块差不多了。
再来看地块现状。
南面的写字楼群,和去年10月相比进度很明显。
去年版本:
再看今年7月,广东建工、酷狗&腾讯音乐、景龙建设等都建起了高楼,中建四局外立面都出来了。
临江大道天河段,仅剩环城高速东圃大桥西侧两三百米路段没建好。
学铁商方面,4/5号线车陂南站+旁边规划18班小学+金融城和美林山姆商圈,确定性也挺高的。
还能和旁边的珠实联合体金融城东项目联动,产品定位错开配置。
不过,总体来看,这块地门槛还是挺高的,建筑设计也没那么好做,估计得靠国央企大佬出手。
4、广棠AT0606011、021地块,靠近九年一贯制名校
广棠两宗宅地,几个重点。
1)靠近九年一贯制名校,素质很能打,属于同一街道,直线距离大约1公里
2)板块现状偏“生”,需要广棠片区整体开荒
3)起拍楼面地价,预计在3万/平左右
学铁商里,学上边讲过了,铁要等19号线,属于第四期规划;商,要靠广氮的商圈;
至于道路,天坤二路和天坤三路到了地块就变成断头路了,肉眼可见的“生”。
不过,广棠片区目前的征地进度确实很猛,加上附近的棠东村、棠下村,是天河近十年最大规模的土地收储。
板块开发后,会以科创产业为主,同时打通断头路,修建多条横向和纵向的路网,和汇景新城、广氮、金融城等直接相连。
现在推宅地,应该就是为了帮板块增加人气。
两块地合起来算,大概是16万平,容积率都是3.0,产品方向估计是大体量的刚改型社区。
拿地企业估计要配合修路和搭建部分配套,有点像板块开荒牛的角色。
5、广州市客运站地块,降规模,降容积率,给优惠
广州市客运站地块,属于广火片区的首开地块,也是今年越秀唯一供应的宅地。
我们拿到了用地规划条件和初步地价,直接说地块重点:
1)总建面约4万平,容积率约4,规模和容积率都降低了,还有额外优惠
2)起拍楼面地价约3.4万/平,在越秀区是较低水平
3)地块周边聚集了大批30-40年楼龄的二手房,新房供应稀缺
对照年初蓝皮书里,市客运站地块为8万平建面,7.5容积率,这次地块规模和容积率降了不少,核心以住宅为主。
而且,容积率有奖励,除首层以外的建筑公共开放空间不计入容积率,若以单栋建筑为单位计算,最多占建面的5%。
起拍楼面地价预计3.4万/平,但配建不多,扣除公服后实际起拍楼面价约3.7万/平。
相比去年越秀拿下的广州大道中地块(4.6万+/平)要便宜不少。
整体来看,对拿地企业更加友好,总价不会太高,后续的可售货量也更多了。
而且,市客运站地块周边,供应极少,潜在置换群体却很厚。
广州火车站,已经有很多年没有出过新盘,二手小区很多,大多建于2000年前,另外还聚集了大量服装批发市场的小老板。
再来看地块现状。
地块内部已经平整,并且拉起了围挡和支架,现场还有不少机器也在工作。
但是,周边环境确实比较杂乱,被白马、汇美、APM等服装城环绕,内环路就在旁边,噪音影响确实有。
开发商拿地后,是一定要加隔音设施的。
想要有大变化,要等到广火片区整体改造。
今年7月1日,广州火车站调图已经启动,普铁迁移到了白云站,变成以动车组为主的站点,预期是有的。
对越秀区来说,广火片区改造其实是势在必行,越秀老城很难再找到这样一片超大规模、连片发展的区域。
至于地块学铁商,铁就是广州火车站,商是周边商圈;至于学,旁边就规划了一所九年制学校。
总体来看,这块地同样优缺点都非常明显,有没有人买单,很快就能知道了。
好了,关于这批地块暂时就说这么多,还想了解更多内幕消息,加拆神助手。
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